C’est une question que se posent beaucoup propriétaires de logement en location courte durée, et pourtant, il est toujours aussi difficile d’obtenir une réponse à cette question.
À la fin de cet article, vous aurez toutes les clés pour choisir la stratégie qui vous convient le mieux.
C’est mathématique, plus vous êtes présent sur un grand nombre de plateformes, plus la part de marché à laquelle votre logement sera accessible sera grande.
Si vous êtes présent sur Airbnb, Booking.com et Abritel, votre annonce sera potentiellement vu par plus de personnes que si vous n’êtes présent que sur Airbnb et Booking.com.
On dit toujours qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier, et c’est vrai. On ne sait pas de quoi demain sera fait, et une plateforme pourrait très bien fermer, ou votre compte, être bloqué.
Si vous êtes présent sur plusieurs plateformes en même temps, vous limitez ce risque de dépendance. Si l’une des plateformes que vous utilisez devient inaccessible, vous aurez toujours les autres pour continuer de louer votre logement.
Être présent sur plusieurs plateformes implique de créer et de gérer plusieurs annonces en même temps. Si vous n’êtes propriétaire que d’un seul logement, cela ne vous concerne pas trop, mais si vous êtes propriétaire de plusieurs biens en location courte durée, et encore plus si vous êtes une conciergerie, cela peut vite devenir ingérable.
Certains diront qu’utiliser un channel manager peut pallier ce problème, mais malheureusement, les channel managers, aussi bons qu’ils soient, ne permettent pas de créer et de gérer complètement une annonce comme si on était sur les plateformes de location.
C’est un inconvénient peu connu des propriétaires, et pourtant pas des moindres. Lorsque vous êtes présent sur plusieurs plateformes de location, votre logement partage son calendrier de réservation avec chacune de ces plateformes. Les algorithmes des plateformes appliquent des malus si votre logement est loué sur d’autres sites de location.
Prenons l’exemple d’un logement qui est à la fois disponible sur Booking.com et sur Airbnb. Si votre logement est loué sur Booking.com, Airbnb va appliquer un malus et votre annonce descendra dans les résultats. Même chose si votre logement est loué sur Airbnb, cette fois-ci, ce sera Booking.com qui appliquera un malus à votre logement.
Mettre son logement sur plusieurs plateformes implique de passer par un channel manager, au risque de rencontrer beaucoup de problèmes. La principale fonctionnalité d’un channel manager est de synchroniser les calendriers de réservation, évitant ainsi presque complètement les doubles réservations au même moment. Les channel managers proposent souvent d’autres fonctionnalités comme l’envoi de messages automatiques, la réservation en direct, la connexion avec des boites à clés connectées, …
Mais un channel manager, c’est aussi un abonnement que vous devez payer tous les mois et qui augmente en fonction du nombre de logements que vous avez. Il faut compter entre une quinzaine d’euros et pas loin de 70€ pour un prix de départ, en fonction du channel manager que vous choisissez. C’est une somme qui peut faire la différence si vous cherchez à optimiser votre rentabilité.
La double réservation, c’est lorsque deux voyageurs réservent au même moment, le même logement et pour la même période. C’est assez rare, mais lorsque cela arrive, vous êtes dans l’embarras, car vous devez annuler l’une des réservations et selon les règles d’annulation, vous pouvez devoir une certaine somme au voyageur à qui vous annulez la réservation. Il se peut aussi que vous subissiez un malus en annulant la réservation.
Qui dit une seule plateforme, dit aussi beaucoup moins de travail à fournir, surtout pour les personnes qui gèrent plusieurs logements. On l’a vu un peu plus haut, être sur plusieurs plateformes peut vite devenir chronophage. Le temps gagné vous permettra de mieux profiter de votre temps libre, ou au contraire, de le mettre à contribution dans de nouveaux projets.
En étant présent sur un seul site de réservation, votre calendrier de réservation ne sera pas partagé par plusieurs plateformes. Vous bénéficierez alors d’un meilleur classement, car l’algorithme détectera que vous êtes « fidèle » à votre site de location. Sachez que le référencement de votre annonce est très important, et impactera directement le nombre de nuitées que vous louerez dans un mois, ainsi que le prix de ces nuitées.
Vous vous épargnerez de devoir payer un channel manager tous les mois qui viendrait grignoter votre rentabilité.
Être présent que sur un seul site, c’est aussi en être dépendant. Si demain, la plateforme de réservation sur laquelle vous êtes ferme, ou si votre compte est bloqué pour quelque raison que ce soit, vous perdez votre business. Il faudra alors redoubler d’efforts pour recréer votre annonce sur une autre plateforme et reconstruire la notoriété de votre logement avec de nouveaux avis et commentaires.
Si vous vous limitez à une plateforme, vous n’aurez tout simplement pas les voyageurs des autres plateformes.
Notre conciergerie a décidé d’allier les 2 stratégies pour avoir les avantages de chacune, tout en ayant le moins d’inconvénients possibles.
Nous créons les annonces de nos propriétaires sur les 2 principales plateformes du marché, à savoir Airbnb et Booking.com.
Nous avons choisi ces plateformes parce qu’elles regroupent la quasi-totalité du marché à elles deux.
De cette façon :
Il n’y a pas de stratégie miracle qui n’offre aucun inconvénient.
Cette stratégie est celle qui nous permet d’offrir le meilleur service à nos propriétaires, et de leur offrir la meilleure rentabilité possible.
Enzo Bregier
Responsable Communication
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